不動産(マイホーム)購入のメリット・デメリット

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自家用不動産購入に至った経緯

三菱サラリーマンさん

いつもブログを愛読しています。黄です。
簡単に自己紹介させていただきますと、87年生まれ、02に来日した中国人です。
先月、Feedlyで購読しているほかのブログで三菱サラリーマンさんが紹介され、それ以来、三菱サラリーマンさんのブログ更新が日常生活の中のもう一つの楽しみとなりました。

三菱サラリーマンさんの過去のブログを拝見して感銘を受けたのが、非常にお若いごろから人生というゲームのルールを把握していて、もっとも効率的な方法でより上のステージへ進んでいたことです。大学生時代FXで全資産の300万円を損して、今年の年初また仮想通貨で300万円損して、一攫千金をしたいという焦りから愚かな判断を次から次へとしてきました。三菱サラリーマンさんのブログを拝見しながら、ひたすら後悔していました。これからは三菱サラリーマンさんに見習って、資本主義というゲームの攻略法に則り、精進したいと思います。

話長くなりましたが、三菱サラリーマンさんが所有する2DKの間取りの不動産をみて思い出したのが、大学院時代知人が新大久保徒歩2分の場所の2DKを所有していて、1室を貸し出すことで、毎月のローン返済をほぼカバーできていると言っていました。ルームシェアをするかどうかを別にして2DKという間取りが非常にバランスがいいなと思いました。

三菱サラリーマンさんの属性が私より何倍もよく、私が参考にできない部分も多々あるかと思いますが、ぜひ不動産購入に至ったご経験について、さらにお詳しい情報を聞けたら幸いです。

インターネットの普及により、三菱サラリーマンさんのような素晴らしい方の生活術を知ることができて、本当に時代と三菱サラリーマンさんに感謝です。

今後とも、よろしくお願い致します。

黄先生、你日文写得非常流利!就一个错误,您可能打错了。”若いごろ”要改成”若いころ”。

ご質問頂きまして誠にありがとうございます。非常に日本語が上手な同年代の中国の方からです。また、どなたか存じ上げませんが、他ブログで私のブログをご紹介頂いた方についてもありがとうございます。

一攫千金を目指すお気持ちもわかります。私も学生時代に「FXでは安定的に収益を上げるのは難しい」と悟り、その後は少し増加ペースが緩慢になっても良いので、現状確実性が高いであろう今の投資スタイルになりました。

以下に、購入に至った経緯と、私の考える不動産購入のメリット・デメリットも踏まえ、回答させて頂きます。

マイホーム購入に至ったポイント

さて、マイホームとなる不動産購入に至った経緯については、以下ポイントに集約されます。

  1. 金融資産というペーパーアセットだけではなく、インフレ耐性もある不動産という現物資産も保有しておきたかった
  2. 直近の住宅支出を抑えてキャッシュフローを最大化したかったので、物価が比較的安い場所(近くにオーケーストアや商店街がある場所)に移りたかった
  3. 今振り返っても金利水準が一番底であり、ちょうど良い物件と出会い、ローンの組み時だと思った

①については、当時ちょうど日銀の金融緩和が加速化しており、インフレ期待が高まっている頃でした。株式も勿論インフレ耐性がありますが、当時は保有株も今ほどありませんでした。

インフレ耐性も一定程度あって、資産の種類も分散しておきたかったというのが購入に至った1つ目の理由です。

②については、当時、今の不動産を購入するまでは、いわゆる都内の高級住宅街の賃貸マンション住んでいました。家賃は月26万円です。本格的に株式投資にキャッシュを回したいと強く思い始めた時期です。

そんな風に強く思い始めると、一刻も早く大きな固定費である住宅支出を抑えて、キャッシュフローを最大化すべく、物価が安くて住みやすいコスパの良い街・物件を探し始めるのが私の性なので、速攻で親と共に物件リサーチを開始しました。

とはいえ、不動産は焦って購入してはいけません。ところが、まもなくして運よく、「見た瞬間にピーンと来た物件写真」を不動産屋さんが見せてくれました。「これは良い物件そうや!」と思って、早速現場へ。

実物を見るとやはり良かった。

  • 値段も高くなく、
  • ほとんど新築で、
  • 風通しも良く、
  • 浴室には窓があり、
  • 駅から至近、
  • 都内へのアクセス良好、
  • コスパ最強で無添加商品の多いオーケーストアや商店街も近くにあり、
  • 銭湯にも近く、
  • 都心からも遠くなく、
  • 廊下などのデッドスペースが少なく、
  • 区域上、面する道路との距離が30mほど確保されていて、
  • 図書館も近く、
  • 区民プールも近く、
  • 前が企業用地で更に大きな建物が立つ可能性が低い

ということで、親と共に気に入って、ほぼ即決に近い形で購入しました。

③については、当時は日銀がステルス・テーパリング的行動をする前でしたので、丁度住宅ローン金利が底でした。某銀行にて優遇キャンペーン資格がいくつかあったので、それも利用して固定金利で0.47%で決めました。

私の場合は、いずれ金利は上昇局面を迎えるだろうと推測していたので、最初の10年間は固定金利にして、住宅ローン控除を最大限活用し、10年経ったらその時の金利状況を見て一括返済かどうするか決めようという腹積もりです。

住宅ローン控除のフル活用、そして固定金利0.47%ということが奏功し、住宅支出におけるキャッシュアウトはそれ以前より劇的に良化しました。

不動産購入のメリット・デメリット

以上を踏まえ、私の考える「不動産購入におけるメリット・デメリット」は以下の通りです。

不動産購入のメリット
  1. 現物資産であるので、金融資産と資産クラスが異なり、分散を図れる
  2. インフレ耐性がある(インフレが起こると不動産価格も上昇)
  3. 住宅ローン控除の活用により、目先10年間のキャッシュフローは賃貸に比べ良好になり易い
  4. 低金利であれば、そのメリットを享受できる
不動産購入のデメリット
  1. 震災や戦争などの地政学的リスクは厳然と存在
  2. 人によっては、引っ越しづらい(ただし、引っ越しても賃貸として他者に貸し出せばOK。その為にも、他人からも需要のありそうな物件を選ぶことが肝要)
  3. 隣人が変な人だったり、上の階からの騒音リスク
  4. 住宅欠陥や設計ミス等による不動産価格毀損リスク
  5. 修繕積立金の見通しが甘く設定されていれば、あとから積み増し・増額負担になるリスク
  6. 管理会社/管理人さんが丁寧なメンテナンスを行っていないと、建物の老朽化スピードが非常に速くなるリスク
  7. 国内の総住宅数は既に世帯数を上回っており、住宅過剰社会化が進んでいる

メリットは先述の通りですね。

デメリットについては、①、⑦、更に⑤、⑥なんかは結構見逃しがちな部分です。

1.震災や戦争などの地政学的リスク

言わずもがなですが、震災や戦争で物件が焼失したら滅失すれば、保険適用されない状態であれば数千万円級の損害を被る可能性があります。

5.見通しの甘い修繕積立金額設定による、将来的な増額負担リスク

最近問題が表面化してきている物件が見受けられますが、住宅の付帯費用である管理費や修繕積立金を少しでも安くして顧客に購入させる為に、当初の修繕積立金を低く見積もる悪質な業者もいます。

結局所有者があとになって追加負担をする必要が出てくるわけです。このリスクを査定することは難しく、なかなか見抜けないので、ある程度ブランド力で担保するしかありません。

6.建物の老朽化スピードは、管理会社/管理人さん次第

何気に非常に重要なポイントです。管理会社が適切な管理を行い、更に管理人さんが勤勉であるかどうか、これはとてつもなく重要なのです。

管理会社/管理人さんが定期的に外壁やごみ出し場など共用部分を清掃しているかどうかで、物件の老朽化速度は驚くほど変わってきます。良質な建築物であっても、それを生かすか殺すかは管理者なのです。

7.進む住宅過剰社会

マクロ的には非常に深刻です。

出所:住宅・土地統計調査(総務省・統計局)

上図の通り、総住宅数が総世帯数を上回っています。既に日本は住宅過剰なのです。

ゆえに、マクロ的には不動産を買うべきではないことになりますが、ミクロ的な観点で言えば競争力のある立地に競争力のある物件であれば問題ないでしょう。

いかがでしたでしょうか。

以下のような記事も書いてますので、よかったらチェックしてみてください。

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Best wishes to everyone!

コメント

  1. より:

    早速お返事いただき、ありがとうございます。
    また、日本語のご指摘もありがとうございます。
    来日した最初の頃、「ころ」なのか「ごろ」なのか自信がなかったので常に「頃」で書いていたのが鮮明に覚えています。いまだにマスターしていないことがばれてしまい、お恥ずかしい限りですw しっかり勉強してマスターします。

  2. ひで より:

    オーケーストアを条件にあげてるのが面白いですね。
    記事にあるような条件はあるにせよ、資産形成のためにも早く家は買うべきかと私も思います。