【永久保存版】不動産を選ぶ際のチェックポイント10選

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保有物件は都心の駅から徒歩2分

現在、2DK・ペット可能・23区の主要路線最寄駅から徒歩2分という立地の不動産を所有しています。こちらはインフレ対策として購入したものになります。

一方で、不動産というのは集中投資になってしまいますから、リスクはしっかり潰していかないといけません。

つまり、当然ながら値下がりしにくい物件を選ぶ必要があります。

市場価格の下落スピード > 残債の減少スピード という状態だけは何としてでも避けないと損失を被ることになります。

ちなみに、いずれ人口減少に突入する東京で不動産を所有するのであれば、駅から3分以内出来るだけ都心に近い物件を買う必要があると個人的には考えています。

特に港区の不動産は値下がりしにくいと見てます。(人気地区ゆえに高すぎますけどね)

不動産も結局、株式と根底では本質的に繋がっていると思います。

そう、減価しにくい優良な銘柄(=優良な不動産)を保有するという点において両者は共通するわけです。このようにある事象を突き詰めると、「実は根底で繋がっていた」ということはままあることだと思います。

それでは私が不動産を購入するにあたって研究した10のチェック項目をご紹介させて頂きます。

だまされたら絶対だめです。

不動産を買う際にチェックすべき項目10選

  1. 外部階段が鉄筋コンクリート製
  2. 戸の外壁は全てダブル配筋(外壁に使われているコンクリート内部の鉄筋の組み方が一列しかないのはシングル配筋。対してダブル配筋なら強度がかなりアップ)になっていること。「一部除く」は論外。一部ALC版は耐久性が相当落ちるため
  3. 住戸の玄関扉の高さやリビング・ダイニング以外の部屋の窓上端の高さが2メートル以上
  4. 住戸内の仕様が二重天井・二重床(コンクリートスラブと内装天井・内装床を離して仕上げる工法)になっていること。ちなみに、スラブというのは、鉄筋コンクリート造の建築物のコンクリート床を指し、大梁や小梁と一体化してつくられています。一般的にスラブの厚さは20センチ以上が理想とされ、厚いほど遮音性が高い
  5. 住戸の窓ガラスは全てペアーガラス
  6. 住戸内の間仕切壁に貼ってある石膏ボードの厚みが12.5ミリ以上であること
  7. 6の間仕切り壁に貼ってある石膏ボードが、二重床下のスラブ面から二重天井上のスラブ面までしっかり隙間なく貼ってある
  8. トイレの便器の先端から正面の壁、あるいは扉のとって(レバーハンドル)までの寸法が55センチ以上
  9. 住戸内の排水竪管の材質が鋳鉄管で、遮音シートを巻いて遮音対策してあること
  10. 外廊下に面した部屋の面格子がついている窓の網戸が、素人でもはずせ、再度取り付け可能になっていること
以上10点を全て兼ね備えるものはなかなか難しいかもしれませんが、内見の際にチェックしたり担当者に質問して、反応を窺ったり、販売者の知識がどの程度あるのかを探る材料にもなるでしょう。
また例えプロ並みの理解でなくとも上述内容の質問をして、更に理解を深めたり、買い手側もある程度不動産に習熟していることを伝えることは多少なりとも意義があります。

マンションの売主と買い手側の住人の利益相反部分をいかに見抜くかがポイント

マンションの販売側というのは、「いかに鉄筋量やコンクリート量を減らし、いかに原価低減を実現し、利益の上積みを図るか」に腐心してくる業者もいます。たとえば、間仕切り壁の石膏ボードの厚さは12.5ミリのものではなく、9.5ミリのものを使用していれば、売主は住人への配慮が欠けていると言わざるを得ません。
また、戸境壁が鉄筋コンクリート造ではなく、乾式工法だと遮音性×。乾式工法の戸境壁は軽量鉄骨を間柱にして、その両側に石膏ボードを貼り、ボードとボードの間にグラスウールを詰めたもので、工事費安くなるが遮音性が悪くなります。
このように、住人と不動産売主の利益は相反します。このように利益相反関係がある以上、こちらも不動産に関して勉強しておくべきです。

チェックポイント(マニアック版)

上述したチェックポイント10選以外にちょっとマニアックかもしれませんが、細かなチェックポイントも以前まとめていたので、備忘録も兼ねて以下列挙します。
  1. 浴槽に栓をしてシャワーのお湯と水の混合水栓を全開にして勢いをチェック(勢いがないと給水・給湯管に水垢付着・管が細くなっている可能性あり)
  2. 浴槽の半分まで水をためて排水所要時間2分以下
  3. 1981年6月施行 新耐震基準が適用されているか?
  4. 2003年7月 シックハウス対策義務付け 適用されてる?
  5. 日当たりが気になれば、立面日影図を見せてもらい、冬至でも日が当たるかチェック!
  6. センターイン型住戸◎ 二戸一エレベーターは廊下面積小さい可能性高い
  7. 長辺方向にフローリングを流しているのが常道
  8. 二重天井や二重床をなくして工費圧縮されてないかチェック。ドアの高さは205cm~210cmあれば適切な階高を確保していると考えられる
  9. モデルルームで階高の高さを聞く、天井高の高さを答えたり知らなければ即アウト
  10. 直床だとリビングからの掃出し窓のサッシのレール部分がフローリングのレベルより15cm以上高くなるので高さチェック
  11. 戸境壁はコンクリートにクロス直貼り(一部除く)は一部が二重壁になっている可能性ありなので要注意。(空気層がある分特定周波数の音が共振して遮音性落ちる)
  12. 理想的な床の遮音はスラブ厚20センチ以上、25~30㎡に1本の割合で小梁が入っていること
  13. 販売図面集の中の各階平面図の購入予定住戸の階とその上の階の平面図をcopy。次にその平面図で、購入予定住戸の両隣住戸や上階住戸のタイプが何タイプかメモ。そしてそのタイプの住戸平面図をコピー。コピーした上階と両隣住戸タイプの図面を、販売図面集の購入予定住戸タイプ図面の両脇や上に透明テープで貼り付けることで、購入予定住戸のどの部分に隣接する上と左右の住戸の水回りがあるかがわかる
  14. 主寝室の上か横に浴室があればアウト(騒音リスク)
  15. 面格子:留置場タイプは網戸の掃除、取り換えの時、再度取り外し可能かモデルルーム担当者に確認。横桟が翼型の水平や斜め上下に可動のものなら斜め下にすれば通気性確保したうえで丸見えにならないためベター。
  16. 収納率は基本8~10%。腰の高さまで等のものまで収納面積に入れてないかチェック。収納面積とは床から天井まで収納できるスペースが収納面積であるべき。
  17. 新・三種の神器:ディスポーザー、ペアーガラス、タンクレス便器
  18. トイレを見れば設計者の力量がわかる。ペーパーホルダーは左:右利きの人にとって引き出しやすく、ペーパー使用量抑制可
  19. 洗面ボウルは断然陶器製ー汚れが付着しにくい、硬く削られにくい
  20. 建設中に条例の変更により既存不適格建物になってないか市役所等で確認
  21. 住戸価格を坪でわった坪単価で比較ーティピカルな住戸の価格を合計し住戸数で割ればその物件の平均単価に。次は周辺マンションとも比較し、20パーセントも高ければ高すぎる。
  22. 海外線から1キロ離れれば塩害はかなりマシ
  23. 排水管の材質でも売主の体質がわかる
  • 材質①:耐火被覆二層管ー塩化ビニールのパイプのまわりをグラスウール入りのモルタルで囲っているもの。最低ランクなので、上の階で水を使うものは静かな深夜といわず、昼間でも聞こえる可能性あり
  • 材質②:塩ビ・ライニング鋼管ーこれは内部が塩ビで、外側が鋼管で覆われている。耐火被覆二層管よりは良いが音に敏感な人はアウトかも
  • 材質③:鋳鉄管ーこれがベスト。鋳物なので肉厚が厚く、耐久性も良し。メンテナンスもしやすい。

以上マニアック版チェックリストでした。

ここまで押さえておけば、まず火種を抱える物件リスクはかなり低下するでしょう。

まとめ

ちょっと備忘録的な感じにもなってしまったかもしれませんが、ご参考になれば幸いです。

マンションや住宅の購入というのは、人生の中でも非常に大きな買い物であるにも関わらず、情報の非対称性があまりにも大きい財です。情報の非対称性というのは具体的に言うと、

住宅の売り主が持ち得る情報量>>>買主側の情報量

となってしまうことです。

これは買主側が建築物や建造物規制、ルールや法律を勉強して対抗するのが良策となります。

変な物件をつかまされないように、上述したチェック項目の1つだけでも理解・実践すると「むむ、この人ある程度わかってるな」と売主側に注意喚起させるだけでも一定の効果はあるかもしれません。なので、ぜひ物知り顔・ちょっぴりドヤ顔でチェックしてみてください。

資産運用目的であれば、以下のように実際に面談するというのも一案でしょう。


世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生

参考【REIT】スターツプロシード投資法人の業績・分配金推移 & 3口新規購入

参考【利回り8%】北京の不動産に投資するスプリングリートから配当金です

Best wishes to everyone!

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