J-REITは年初来安値を更新
日経平均が上げ幅を拡大するのとは対照的に、2017年11月13日時点で、直近約1年半においてJ-REIT指数は一貫して下落傾向となっており、個人的にはだいぶ割安になってきたという印象です。
2017年初時点で1800を超えていた東証REIT指数は、2017年11月10日の時点で東証REIT指数は1605と年初来安値を更新しました。
この下落の原因は、金融庁のつみたてNISA推進の際に展開されていた”毎月分配投信批判”に端を発しており、毎月分配の多い日本のリートから資金が流出しました。
東証REIT指数・東証株価指数(TOPIX)の長期推移

出所:J-REIT.com
上図を見れば一目瞭然ですが、TOPIXの上昇に対し、REITは反落。
2016年を境に完全に対照的な動きとなっています。
J-REITの分配金利回り(過去10年間)

出所:J-REIT.com
過去10年間のJ-REIT、長期金利、東証一部の推移です。
東証一部の配当利回りは2%近傍であまり変化がありません。
対して長期金利は日銀の金融緩和を受けて2016年にはマイナスに沈み、最近は0%近傍で横ばい。
J-REITの分配利回りは5年ぶりの高水準
J-REITは過去5年間で分配利回りは4%と最高水準に達しています。11月10日時点でJ-REITの加重平均予想分配金利回りと長期金利との差異は4.29%とこちらも過去5年で最高水準となっています。
日経によれば、分配金利回りと長期金利の差は米国では1.7%であり、相対的に日本REITの投資妙味は増しています。
更に日経平均株価が上昇したにも関わらず、J-REITが下落しているということは、GPIFによるリバランスが期待できます。つまり、現在の値動きはポートフォリオにおける株式保有割合が増し、J-REITの割合が下がることになりますから、ポートフォリオの目標比率を維持する為に、株式を売却してREITを買う可能性が出てきます。
Oneリート投資法人(3290)を新規購入!
ということで、Oneリート投資法人を購入しています。当該REITはスポンサーがメガバンク系のみずほ信託銀行に移っており、前スポンサーより安定しています。
日本格付研究所(JCR)の格付けもAとなっています。
今期は不動産売却収益により、2018年2月期の分配金は6,090円→7,860円と大幅増。
巡航分配金は6,000円台でしょうが、買値に対する分配金利回りは6.2%と魅力的です。
毎月10万円以上の受取配当金の早期達成に向けて、米国株にこだわらず引き続き買い増しを行っていきます。
Best wishes to everyone!