ドル資産を縮小し、Ｊリートへ投資
国内不動産の市況は絶好調で、過熱を感じるほどですね。都内タワマン、都心周縁、札幌など相当上がりました。
来年にかけて、現物不動産１件を売却する見込みです。これによって現金が増えるのと、円安が進んだのでドル資産を縮小し、以下Ｊリートに機を見て少しまわしたいと思います。
- ＭＡＸＩＳ高利回りＪリート上場投信（1660）
分配利回り：3.8% - ケネディクス商業リート投資法人（8968）
分配利回り：5.2% - 福岡リート投資法人（3453）
分配利回り：4.5%
リートのイメージ図（筆者作成）
Ｊリート軟調の背景：金利上昇と供給増への懸念
主に以下の理由から、現在国内リートは軟調に推移していると考えられます。
- 日銀の金融政策変更への懸念（金利上昇）
- オフィス大量供給（2023年問題）
東京23区の大規模オフィスビル市場動向調査2023（出所：森ビル）
高まる分配利回り
その結果、分配利回りは４％超まで高まっています（下図参照）。
出所：不動産証券化協会
好調な日本株、低調なＪリート
出所：不動産証券化協会
2022年後半、上昇する日本株とは対照的に、東証REIT指数が伸び悩んでいます。個人的な好みとして、低調なほうをすこし仕込みたくなる傾向がみられます。
ただしその場合、高配当である銘柄にかぎります。なぜなら、配当があるぶん、低調が続いても精神的に耐えやすいからです。
Jリートに対する雑感
- リートは基本的に、借金をして不動産へ投資し、利益のほぼ全額を投資家へ分配します。したがって金利上昇はリートの財務を圧迫します。
- 一方、固定金利での資金調達によって保守的に運営するリートは数多くあり、それらを選別すれば妙味があるといった見方もできます。市況の影響を受けにくい物流系・住宅系も候補。
- ただし、冒頭のとおりリートに関する悪材料は大きいので、短期的に上値は重いと思いますが、JALの例にしても「そういうときは結果的に仕込み時だった」ということもあります。逆に微妙だったというときもあります（笑）
同じような理由で、三菱地所（8802）にも注目しており、仕込み始めています。
まとめ
個人的に金融引き締め期に米国株で大きくリスクを取るのは控えたいので、長期資金のみ残して、あとのドル資産は円安が進む局面では徐々に縮小することを現時点では考えています。
ゴールドは資産保全・分散のため継続保有。高配当のリートの保有を新たに打診的に設けて、配当を増やすかたちです。
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