日本プロロジスリート（3283）新規買い

日本プロロジスリート（3283）新規買い

物流系リートで高格付けの「日本プロロジスリート投資法人（3283）」を購入しました。

 

5月・11月権利の銘柄なので、2月・8月に分配金を同法人から受け取ることになります。足もと分配利回りは4.7％程度です。

 

Ｊリートを買うときに見ているポイント

主に以下のポイントは押さえるようにしています。

1. 一口あたりNAVは成長しているか
2. 賃料改定がなされているか
3. 金利上昇に耐えられる財務か

 

① １口当たりNAVが成長しているか

不動産株と同様に、1口当たり純資産（NAV）が成長しているか銘柄が望ましいですね。NAVが成長していれば上図のように基本的に1口あたり分配金（DPU）も逓増しますから、年を追うごとにリートから受け取る分配金が増えていきます。

 

Ｊリートも不動産株と同様に、株価がNAVを下回る状況が続いており、ファンダメンタルズの観点からすれば割安に放置されていることになります。日本プロロジスリートにおいてはNAVが296,908円に対し、株価は23万円程度ですから、NAV倍率は0.8以下です。

 

2023年頃のように、いずれはNAV倍率が1に近づくのが理論的には整合的ではあります。

② 賃料改定がなされているか

日銀は相変わらず「基調的なインフレ」となっている現状を公式に認めていません（というか認められない台所事情）が、物価上昇率はすでに４年連続２%超えであり、インフレです。

 

このようなインフレ期においては、Ｊリートは賃料改定ができないと、利払いの増加によって財務が圧迫されます。

 

日本プロロジスリートにおいては、2020年から継続的に３％以上の賃料改定が進んでおり、その点は問題ないものと見えます。

 

③ 金利上昇に耐えられる財務か

長期負債、固定金利負債の比率が高いほど、金利上昇による利払い増の影響をただちに受けにくくなります。同法人は上図のとおり94％以上とほかのＪリートに比べても高く、LTVの水準も低位であり、含み益も多い状態です。

 

物流系リートの特長：資本的支出が少ない

ちなみに、物流系リートはCAPEX（資本的支出）が低いです（下図左下ご参照）。

物流系リートは、ホテルのように美しい外観である必要はありませんし、物流施設自体が比較的新しいものが多いこともあり、傾向として資本的支出（固定資産の修理や改良など）が少ない特長があります。

資本的支出が少ないということは、余剰キャッシュフローが多く創出できるメリットを見いだせます。

 

ちなみにテクニカルの観点も見ておきますと、中期MAの上で推移で来ているものの長期MAに上値をおさえられ、短期MAより下で推移している格好。上昇トレンドへの転換にはまず短期MAを超えてくる必要があります。

 

MA3本が収束していきているので、方向感はそのうち見えてくるでしょうか。

まとめ

 

近年Ｊリートはかなり売られてきましたが、ここに来てようやく反発しつつあります。タイミングとしてはギリギリ許容範囲で、余剰資金があったのでまわした程度。

 

最も望ましいのは４月の急落時のような局面だとは思いますけども。

 

Ｊリートに関しては金融ショックで株よりも大きく値下がりすることもありますし、市場規模自体が小さいので地銀や海外勢の売りで需給が急速に悪化して近年のように低迷が続くこともみられます。

 

ただ、NAVが堅調に推移する銘柄については、高い分配金をもらいつつのんびり果報を待つといった投資目的ならば一定の親和性があると感じています。

 

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