Ｊリートの下値余地は限定的か、最大のリスクは「首都直下型地震」
何回か記事にしていますけども、Ｊリートは以下指標的には下値余地はある程度もうかぎられるのではと思い至る水準まで売られているようには思います。
- NAV
- 分配利回り
ただし需給と金利のリスクはあります。
まず需給は、2021年に買い上げた地銀が足もと売り越し、海外勢も売り越しているので、国内個人投資家が買い支えるのは厳しい規模。
金利が上昇しても、インフレ分を賃料に上乗せできる環境でき、そして財務的に負債が長期固定比率が高く金利上昇でただちに財務負担が増さないならば問題はないものと思います。この点、後述の三菱・三井のリートは長期固定比率が高いため問題ないと思われます。
ただし金利上昇は、投資家の姿勢に変化をもたらします。金利が上昇するということは、国債で得られる利回り（リスクフリーレート）が上昇することになるので、株式やリートといったリスク資産は相対的に魅力が落ち、教科書的には株価に下落圧力がかかることになります。
ただ冒頭の関連記事に記していたように、「70年代のように、金利高でもリートが上昇したケースはある」ということは言えます。
いずれにしてもこうした不透明感があるため積極的に買う層が足もと限定的である、ということは言えそうです。
首都圏に集中するＪリート
最も大きいリスクは、首都直下型地震かと思います。
以下は私が保有する主力リートの保有物件における、首都圏が占める割合です
物流リートである以上、需要が集中する都市圏に偏在しています。
まとめ
以下のように言えると思います。
- 指標や過去の傾向の観点からは、Ｊリートの割安感は強い
- ただし、需給リスクや金利上昇の不透明感から足もと買い手がとぼしい構図
- テールリスク（確率は低いが起こると甚大な影響をもたらすもの）としては災害
以上から、投資の基本に立ち返ることになりますが、資産配分は集中させずにある程度分散させることが肝要かと思います。
先日も「お金の相談会」でリートへの投資が話題に挙がりました。私も買っています。
ただやはり押さえておきたいのは、投資というものはいくら割安感があっても致命傷を負うことは避けることが肝要であるため、あくまでリスクは分散しておこうという基本姿勢をあらためて認識したいところですね。
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