スターツプロシード投資法人（8979）が分配利回り５％台へ
スターツプロシード投資法人（8979）の買い増し時期をうかがっていましたが、ようやく買いたいと思える水準になってきました。珍しく分配利回りが５％を超えています。
分配利回りの推移（過去５年）
- 投資口価格：192,600円
- 分配利回り：5.09%
（分配金前提：当期5,130円、次期4,670円）
同社が分配利回り５％を超えるのは、過去５年間で、コロナ禍以降２回（2022年10月、2024年5-6月）しかありません。
住宅系リートの特徴
スターツプロシード投資法人は、物件の98％を住居が占める住宅系リートです。
出所：JAPAN-REIT.com
住宅系リートの特徴は、リートのなかではディフェンシブに類され、景気に左右されにくく、比較的安定した賃料を得られることにあります。
その特徴を知っていたことで、コロナショックではリート市場が全体的に暴落するなかで住宅系までなぜか大きく売られていたので買い場と判断し、買い増しました。
一方でJリートは公募増資を含む借金を原資として物件を取得して賃料を得る収益構造でもあるため、
- 増資タイミングが悪いリスク
- 増資による資金で収益性の低い物件に投資してしまうリスク
等が挙げられるものの、分配利回りが買い目安として機能することがあります。
Jリートの過去下落率
過去の株価下落率を確認すると、株式よりも下落率が大きくなるリスクもあわせて認識しておきたいところです（背景には、現物不動産はすぐに換金できないため、Jリートを売ることで暴落相場でリスク回避目的のヘッジをおこなう機関投資家の存在が指摘されます）。
- 9.11同時多発テロ
- SARS
- リーマンショック
- 東日本大震災
- チャイナショック
- コロナショック
出所：ニッセイ基礎研究所
| 事象 | 9.11 | SARS | リーマンショック | 3.11 | チャイナショック | コロナショック |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 時期 | 2001年 | 02～03年 | 08年 | 11年 | 15年 | 20年 |
| TOPIX | -36% | -32% | -51% | -28% | -19% | -29% |
| Jリート | -19% | -4% | -65% | -30% | -24% | -32% |
まとめ
以上、ざっとスターツプロシード投資法人の現状と、住宅系リートの特徴、Jリートの特徴とリスクをおさらいしました。
配当金を出す銘柄の少ない１月・７月に分配金を出す貴重な銘柄なので、その意味でもお気に入りの銘柄です。
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