Ｊリートは買い時か？ 三菱系、三井系のＪリート買い増し
今週の日本株、Ｊリートは軟調気味に推移しました。長期金利が上昇したことで、グロース系や不動産株、私鉄系、Ｊリートがとくに影響を受けています。
- ジャパンリアルエステイト（8952）
- 三井不ロジパーク（3471）
以上２銘柄を買いました。これで三井不動産ロジパークは800万円近く保有することになり、分配金は年間30万円強ほど見込めそうです。
Ｊリートは全体として「割安」な水準
まずＪリート全体の過去の傾向として、全体の平均分配利回りが４％を超えると割安と判断でき、４％を下回ると割高と判断できます。現在は4.4％程度と全体として割安です。
三菱系・三井系のリートで分配利回り４％超えは稀
また、以前も記したように、三菱系・三井系のＪリートで分配利回りが４％、ましてや4.5％を超えるのは過去の傾向からは稀です。
出所：J-reit.com
三菱系のジャパンリアルエステイトは分配利回り4.7%に達し、コロナショック時の4.3%を上回る水準ということで購入に至っています。
なお、イオンリート（3292）はほかＪリートに比べて弱いですね。分配利回り５％の大台に乗ってきました。分配利回り５％を超えるのは、2020年12月3日の週、つまりコロナショック期以来ですからなかなかの水準ではあります。こちらも買い増しをうかがいたいです。
日銀の利上げを織り込む現在のＪリート
今年のＪリートと金利（金融政策）の関係としては、日銀の利上げを織り込む段階でＪリートが下落し、日銀金融政策決定会合を通過すると反騰する、という展開でした。
つまり噂（思惑）で売って、事実で買い戻すようなかたち。今回も利上げ観測を織り込んで下がり、実際に利上げが実施されて反騰なるか、といったところかと思います。
なお、Ｊリートは公募増資で価格下落リスクがあり、加えて○○ショックといった暴落局面では、リスクを抑えたい投資家が、現物不動産よりも流動性の高いＪリートを一気に売ってくる事例（リーマンショック、コロナショック）もあったことを申し添えておきます。
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