三菱地所物流リート投資法人（3481）新規買い
三菱地所物流リート投資法人（3481）を新規で購入しました。
分配利回りは約５％へ
出所：投資の森
分配利回りは4.98%。財閥系リートにしてはもうかなり高い水準ではあります。財閥系リートは分配利回りが３％台が巡航水準でした。
分配利回りの推移（過去５年）
出所：投資の森
過去５年で見てもご覧の通りで、青線の分配利回りが高位にあることがわかります。
１口あたりNAV・分配金ともに増加傾向
出所：同社IR
株式のPBRに相当する１口あたりNAVや分配金は増加傾向であり、足もと分配金は9,602円と大きく増加（仙台における物件の売却益で一時的ながら、後段の通り着実に増加傾向）。LTVも増加傾向ながら40％はほかリートと比べて高くはありません。
12期連続増収・増益・増配
足もと物流系リートは総じて投資口価格が低迷しており、インフレ期に賃料上昇が期待しづらい固定比率の高い賃料設定と指摘されます。
リートは内部成長がないと分配金が低迷し、投資口価格も低迷し、増資も安い投資口価格で実施する悪循環になったりと厳しいわけですが、地所リートについてはさほど悲観する必要はないように見えます。
出所：同社決算資料
14期連続で賃料増額改定を見込み、足もとインフレ率を上回る水準の改定率です。
また、鑑定評価額を下回る価格での物件取得等により、一口当たりNAVも増加しており、背景には三菱地所というスポンサーを活かしたもの（MJIAソーシング物件）と考えられ、加えて12期連続増収・増益・増配と実績は良好かと思います。
「リートはゴミ箱」というやや強めの言説もあるように、スポンサーの低収益お荷物物件を握らされることもあり得るＪリートですが、三井・三菱のリートに関してはIRを見るかぎりはほかリートより健全と見えますが、どうでしょうか。
直近データとなる9月月間では「銀行」と「投資信託」がＪリートを売り越し、海外勢が買い越しという需給。リートは軟調ですが、財閥系リートで分配利回り５%台は買っていきたいです。
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