「住宅ローンを繰り上げ返済すべきか」というご質問への回答

「住宅ローンを繰り上げ返済すべきか」を考えるポイント

「お金の相談会」で以下のようなご質問がありました。

以下のような状況ですが、ポイントはシンプルです。下段に示します。

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では、住宅ローン利率をどのように想定すればよいでしょうか。

日本の場合は、２％を超えることは通常では考えにくいと現状想定しています。

なぜなら、住宅ローン利率の基準ともなる政策金利は、通例中立金利（景気を熱さず冷やさずの金利：日銀による過去想定はせいぜい１％程度）をもとに決定されるからです。

補足：日本の潜在成長率（中立金利）について

『わが国の潜在成長率を、一定の手法で推計すると、足もとでは「０％台前半」と計算される（出所：経済・物価情勢の展望 2023年7月）』と日銀が記したように、日本の潜在成長率（中立金利：経済を熱さず冷やさずの金利）はせいぜい１％未満と考えられます。

ちなみに、現在多くのエコノミストは中立金利を1〜1.5%程度と見ています。したがって上乗せを勘案しても「住宅ローン利率は将来的に２％超は通例想定しにくい（が、上振れストレスにも備えるのが安全ではある）」といった塩梅かと思います。

これは運用の巧拙によるため、千差万別です。しかし、日米株式ともに以下をご参考に供します。

米国株の過去数十年のリターンは年率平均６～７％程度というものがあります。この数字は拙著『＃シンFIRE論』でも紹介したものです。

（パランティアやNVIDIAなどの一部AI銘柄はPERが非常に高いので、一部銘柄は除きます）

日本株も期待リターンとしては、

という構図に照らし合わせると、今後インフレ率が現状と同等つまり３％程度で推移するならば、中央値を３％と仮置きし、その時点で住宅ローン利率を超えることになります。

以上から考えると、あくまで仮置きした数値もありますし、暴落が起きれば短期的に状況は大きく変わりますが、

といった表現で差し支えないだろうと思います。

インデックス投資でない場合は運用の巧拙は当人によるので、その点は別途勘案する必要があります。
NISAを埋めていない場合は、繰り上げ返済よりまずNISAを満額埋めたほうがよいと思います。
ローン返済は確実に利払いを減らせます。対して株式投資は元本が変動するリスクがあります。したがって期待収益率が株式のほうが高くとも、確実性は劣ることには留意したい点です。
団信（生命保険）に入っている場合は、繰り上げ返済で借入残高が減るので、保険としての価値は落ちます。