住宅系リート「スターツプロシード投資法人」の賃料改定率は３～８％
保有Ｊリートである「スターツプロシード投資法人」の以下運用報告書によれば、
①新規契約時、②更新時ともに賃料がそれぞれ①８%、②３％上昇していますね。
住宅系リートの同投資法人は、ほかオフィスや物流系リートと比べて投資口価格の上昇が遅れていました。昨今ようやく堅調に推移してきた印象。
住宅系リートが出遅れていた背景には、住宅という性質上、
- オフィスや物流系リートに比して、よくもわるくも賃料改定の変動率が高くないであろうこと、
- つまりは不況には強いが、現下のようなインフレ時代で賃料上昇が遅れるまたは小幅にとどまる
といった要素があったと考えています。
ところが冒頭の通り賃料改定はおおむね良好と言ってよい水準。更新時が３％にとどまるのはそんなものでしょうという水準。
Ｊリートは内部成長と外部成長の２つの区分けがありまして、
- 内部成長とは主に保有物件の賃料上昇率、
- 外部成長は新たに物件を取得することでもたらされる「賃料－資本コスト（借入金利）」
と理解しています。つまり今回の賃料上昇は「内部成長」に該当します。
昨今は金利上昇局面にあり、今後も利上げが基本路線であろうことから「外部成長」のハードルはやや上がるかもしれず、「内部成長がきちんとできるかどうか」は重要な指標のひとつと言ってよいのではないかと思います。
その点、ひとまずスターツプロシード投資法人は、冒頭の画像の通り新規契約時、更新時ともに賃料改定率が上昇トレンドにあるのは好材料と言えそうです。
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