KDX不動産投資法人（8972）新規買い（分配利回り4.9%）
KDX不動産投資法人（8972）を新規で買いました。
以下３つの観点で同法人の状況を記します。
- 分配利回り
- テクニカル
- 短長期チャート
分配利回り：4.92%（１月・７月）
- 2025年10月期：4,105円/口
- 2026年4月期 ：4,166円/口
上記予想分配金（出所：同法人IR）および投資口価格168,000円から算出される分配利回りは、（4,105+4,166）/168,000 = 4.92% となります。
１月・７月に分配金が出るので、毎月分配金がほしい人にとっては選択肢となる銘柄かもしれません。
月足チャート：上昇波形の初動と言えば初動
なお、投資口価格は今年すでに上昇基調にあります。下図は9月11日前場時点のチャートです。
Ｊリートは今年全体的に上昇基調。同法人も上値抵抗線を越え、すでにある程度上昇。長期チャートで見ると、このタイミングでの買いは「とても安い」わけではなく「高くはない」程度の水準です。
Ｊリートに関してはほかの銘柄で安く買えているので、KDXに関してはぎりぎり上昇の初動程度の時期に買ったという形でポートフォリオ全体のバランスで見れば許容できようと考えています。
日足チャート：MACDを試験的に活用
なお今回買った主な背景としては、MACDを活用しての買いを試験的にはじめた、という意味合いがあります。
日足チャートの状態は、以下のようにまとめられます。
- 中期・長期移動平均線が上向き
- 中期移動平均線を上抜け
- MACDヒストグラムは青色で、長さ縮小傾向
ということで、押し目買いとして機能するかを検証する試みです。
分配利回り推移：一時より低いが過去５年では高い水準
過去５年間の「投資口価格・分配利回り・出来高」は下図の通りです。
分配利回りは一時5.5％近くありましたが、歴史的に見ると足もと4.92%も高い水準です。
ちなみに、Ｊリートは分配金が全体的に高水準に達しており、その背景には保有不動産の時価上昇があります。物件売却益を原資に多くの分配金を支払っている銘柄が複数みられるため、仮に不動産価格が下落した場合には銘柄によっては減配リスクありと認識しておいてもよかろうと思います。
まとめ
- 分配月：１・７月
- 分配利回り：4.92%（投資口価格168,000円前提）
- MACDの活用を試験的に導入した買い
なお、Ｊリートは利益の90％超分配などの要件を満たすことで、実質的に法人税が課税されない仕組みであるため、高配当が期待できます。一方で裏を返せば配当を多く出すことで事業への再投資が限られ、成長性に欠けるとの見方もあります。
ただ昨年から今年にかけて言及してきたように、Ｊリートはかなり安い価格で低迷していたので、投資妙味ありと判断して買い進めてきました。
また、現在のようなインフレ局面で、賃料改定による内部成長を実現している銘柄は多数みられ、少なくともインフレ率なみのNAV（一口当たり純資産）成長は見込めようと思います。
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