高配当のJリート、投資法人みらい
今回は高配当である「投資法人みらい(3476)」のご紹介です。
ちょうど２０１９年４月末に株式分割を１：４で実施しており、投資口価格が１口40,000円台と買いやすくなっていますね。
配当月 ：１月・７月
スポンサーは三井物産とイデラキャピタル、注意点は？
投資法人みらいのスポンサーは、三井物産とイデラキャピタルが５０％ずつ折半出資です。三井物産は商社で、イデラキャピタルは香港系の投資会社です。
ここで１点、留意しておくべきことがあります。そもそもリートの設立目的の最たるものとして、保有不動産の売却先の確保がありますね。流動性の比較的低い現物不動産の現金化に好適なのがリートへの売却なのです。
投資会社、特に外資系の投資会社がスポンサーとなっている場合、投資会社が投資目的で購入した不動産が売れない物件だった場合や収益率が当初見込みより悪化した物件の処分先として割高な価格でリートに売却されるリスクがあります。
イデラキャピタルという外資系投資会社がスポンサーとして５０％噛んでいる時点で、一応その点は留意しておいた方が良いでしょう。
優良物件を優先的に得やすい不動産会社がスポンサーのリートや、資金調達・ファイナンス面で有利な銀行系のスポンサーのリートと比べると、投資会社がスポンサーであるリートはこの点、注意する必要があります。
とはいえ、本投資法人の場合、物産も事業領域が広く不動産ビジネスも当然行っており、ヘルスケア関連・物流・商業施設の運営もしていることから、その点どう活きるのかというところでしょうか。
一方、三井物産が本投資法人のスポンサーであることから、信用力が高いので、資金調達(借入)の観点からメリットがあります。
リートはそもそも利益の90%を投資家に分配することで法人税が免除されています。
つまり利益剰余金として内部留保できる額が限定的であることを示します。
ということは、資金調達はリートを運営していく上で根幹を成すものであり、借入条件の優劣は重要と言えます。資金調達の面で、三井物産の信用力の高さはメリットになり得ます。
投資法人みらいのポートフォリオ
・平均稼働率は９９．５％とOK。
・NOI利回り（実質利回り）は、５．０％。保有銘柄のONEリート投資法人の公募増資後の４.３%より高いですね。
- 大都市圏で約９割占めます。
- 総合型ながらオフィスが５５％と過半を占めます。
- 主力は川崎テックセンター・品川シ―サイドパークタワー・東京フロントテラス
オフィスとホテルで７５％を占めます。
日本の人口が減少していくのは所与のものですが、大都市圏のオフィス需要やインバウンド需要はそれとは別カテゴリーです。これらの安定した賃料収入を期待できるか、といったところ。
巡行分配金
巡行分配金は５７００円です。（分割後は１４２５円）
第７期に大きく落ち込んでいるように見えるのは、株式分割されたため、分配金も１／４に下がっているからであり、現時点では安定しています。
まとめ
今回買い付けを実施すれば、１月・７月が各々税引後で２２，７００円、合計４５，４００円ほど受取配当金が積み増されることになります。
時給４,０００円換算とすると、約１１時間分の時間労働に相当するキャッシュフローを得られることになります。
引続き以下ツイート方針に則り、高配当株の買付によりキャッシュフローを太くし、人生の有限な時間の制約から放たれる若年期の時間を増やすべく、取り組んでまいります。
明日は給料日。収入の８割をせっせと株式買付にまわす単純な作業。そうして配当収入の綺麗な右肩上がりのグラフが描かれていく。いかに若年期に投下資本を蓄積できるか、もうそれに尽きるんやで。
— 穂高 唯希｜Yuiki Hotaka (@FREETONSHA) May 24, 2017
Best wishes to everyone!