【高配当Jリート】投資法人みらいを100万円分購入

高配当の投資法人みらいを100万円分購入

定期買付として今回は配当利回り5.7%の高配当である「投資法人みらい(3476)」を購入しています。

ちょうど2019年4月末に株式分割を1:4で実施しており、投資口価格が1口49,200円程度と以前の1/4となり買いやすくなっていますね。

「投資法人みらい」購入

投資口  :5口(分割後換算で20口)

配当月  :1月・7月

配当利回り:5.7%

スポンサーは三井物産とイデラキャピタル、注意点は?

投資法人みらいのスポンサーは、三井物産とイデラキャピタルが50%ずつ折半出資です。三井物産は商社で、イデラキャピタルは香港系の投資会社です。

ここで1点、留意しておくべきことがあります。そもそもリートの設立目的の最たるものとして、保有不動産の売却先の確保がありますね。流動性の比較的低い現物不動産の現金化に好適なのがリートへの売却なのです。

投資会社、特に外資系の投資会社がスポンサーとなっている場合、投資会社が投資目的で購入した不動産が売れない物件だった場合や収益率が当初見込みより悪化した物件の処分先として割高な価格でリートに売却されるリスクがあります。

イデラキャピタルという外資系投資会社がスポンサーとして50%噛んでいる時点で、一応その点は留意しておいた方が良いでしょう。

優良物件を優先的に得やすい不動産会社がスポンサーのリートや、資金調達・ファイナンス面で有利な銀行系のスポンサーのリートと比べると、投資会社がスポンサーであるリートはこの点、注意する必要があります。

とはいえ、本投資法人の場合、物産も事業領域が広く不動産ビジネスも当然行っており、ヘルスケア関連・物流・商業施設の運営もしていることから、その点どう活きるのかというところでしょうか。

一方、三井物産が本投資法人のスポンサーであることから、信用力が高いので、資金調達(借入)の観点からメリットがあります。

リートはそもそも利益の90%を投資家に分配することで法人税が免除されています。

つまり利益剰余金として内部留保できる額が限定的であることを示します。

ということは、資金調達はリートを運営していく上で根幹を成すものであり、借入条件の優劣は重要と言えます。資金調達の面で、三井物産の信用力の高さはメリットになり得ます。

投資法人みらいのポートフォリオ

・平均稼働率は99.5%とOK。

・NOI利回り(実質利回り)は、5.0%。保有銘柄のONEリート投資法人の公募増資後の4.3%より高いですね。

  • 大都市圏で約9割占めます。
  • 総合型ながらオフィスが55%と過半を占めます。
  • 主力は川崎テックセンター・品川シ―サイドパークタワー・東京フロントテラス

オフィスとホテルで75%を占めるのは、一応三菱サラリーマン的な好みに合致します。日本の人口が減少していくのは所与のものですが、大都市圏のオフィス需要やインバウンド需要はそれとは別カテゴリーです。これらの安定した賃料収入を期待したいところ。

巡行分配金

巡行分配金は5700円です。(分割後は1425円)

第7期に大きく落ち込んでいるように見えるのは、株式分割されたため、分配金も1/4に下がっているからであり、現時点では安定しています。

まとめ

今回の買い付けにより1月・7月が各々税引後で22,700円、合計45,400円ほど受取配当金が積み増されることになります。

時給4,000円換算とすると、約11時間分の時間労働に相当するキャッシュフローを得られることになります。

引続き以下ツイート方針に則り、高配当株の買付によりキャッシュフローを太くし、人生の有限な時間の制約から放たれる若年期の時間を増やすべく、取り組んでまいります。

Best wishes to everyone!

公開日: