現物不動産とリートの両方へ投資する
現物の不動産投資を実際にやってみて、そして資産の堅牢性に重きを置くようになってから、資産運用の考え方や投資対象もやはり変化が見られます。
例えば以前持っていた、または今も保有しているJリートの銘柄は、以下の通りです。
- エスコンジャパンリート投資法人
- インヴィンシブル投資法人
- スターツプロシード投資法人
- タカラレーベン不動産投資法人
- サムティ・レジデンシャル投資法人
母体が大手と比べると信用力や規模は異なってきます。そして住宅系のサムティやスターツ以外は、ホテル系や商業施設等もふくむ比較的景気に左右されやすい業態です。
これらの銘柄は、後述する住宅系大手リートに比べれば株価のボラティリティもやや大きく、分配利回りもやや高いと感じられます。
分配金の追求、または積極的に攻めて資産を増やす段階には適している銘柄もあると思います。特にスターツなんかは積極性のある銘柄で好調が続きますね。
ではいま私がこれらの銘柄に投資するかといえば、判断は以前と異なってきます。
今私がリートを買うとしたら例えば以下でしょうか。
- 積水ハウス・リート投資法人
- 大和ハウスリート投資法人
- 野村不動産マスターファンド投資法人
あまり突っ込みませんけども、実際に建築物を土地から購入して建築業者から相見積もりを取って建てよう、または建てた経験からすれば、まぁこれもいろんな見方があるとは思いますが、建築価格が安いところはやはりそれなりの建材であったり建て方になる場合があります。
大手はもちろん人件費や建設費なども相対的に中堅よりも高くはなりますが、15年以上経った後の変化具合や、基本的な防音性や遮音性などやはり優れています。
経済性・堅牢性・入居者目線・どの程度の時間軸、など見る観点によって判断は分かれるところではあるでしょう。
個人的な嗜好としては、大手の方でしょうか。
ブランドや空室リスクの少なさ、資産性も傾向としてはやはり大手の物件に分があることが多いと感じます。よくもわるくも、規格や設計がある程度パターン化して決まっています。
では現物不動産と比べてリートが優れている点は、以下が挙げられます。
- 流動性
- 換金性
- 手間のかからなさ
- 分散が簡便に図れる
逆に微妙な点としては価格変動が現物に比べて大きく見えやすい、または見えてしまうことですね。上場して常に流動性があるということは、よくもわるくも常に価格が可視化されてしまうことでもあります。
運営会社に起因する投資家との利益相反などもあるでしょう。
あくまで現時点での考えではありますが、不動産については現物とリート、どちらも持っておくことが一案かなと思っています。
そもそも現物不動産を買う場合に結局ローンを組まずにキャッシュ一括の場合は、レバレッジの観点からは現物もリートも同じですね。
私がよくやる「どっちも持ってみて時に比較しながら経過観察」を引き続きやっていく感じかなと思っています。
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