モーゲージREITの特徴・注意点・投資リスク

本記事では、REITの一種であり、REITの中でも高配当なモーゲージREITについて解説します。

日本では馴染みのないモーゲージリートですが、米国ではモーゲージ債は一般的であり、モーゲージREIT主体のETFまであります。

ただし高配当の裏には注意点あり、以下詳述します。

モーゲージREITの特徴・注意点・投資リスク【高配当】

以下3点につき、詳述します。

  1. モーゲージREITとは何か
  2. モーゲージREITの特徴
  3. モーゲージREITの注意点

「モーゲージREIT」と「一般的なREIT」の違い

まず、そもそも一般的なREITとは、個人投資家の観点からは下図の通り「REITという投資法人」を通して不動産(ビルや物流施設など)へ投資可能になるスキームです。

REITのイメージ図

一般的なREITのイメージ図

(厳密には監査人や事務受託会社なども関わりますが、上図では省きます)

モーゲージREITとは、上図のような一般的なREITとは異なり、投資対象がモーゲージ債になります。

モーゲージREITのイメージ図

モーゲージREITのイメージ図

モーゲージ債とは、端的に言えば「住宅ローンを証券化したもの」です。以下記事で詳述しています。

モーゲージREITの特徴

モーゲージREITは、「モーゲージ債の運用利回り」と「調達金利」の差が収益です。尚、モーゲージ債の利回りは、国債+α 程度です。

この利ザヤが薄いため、モーゲージREITは「投資家から資金を集めた自己資本」のほか、以下方法で資金調達することで、レバレッジをかけます

  1. 金融機関からの借り入れ
  2. モーゲージ債を担保に借り入れ

このレバレッジが高配当の源泉でもあり、ハイリスクな源泉でもあります

資金調達①:金融機関からの借入

①については、固定金利であれば金利変動の影響は受けないものの、モーゲージ債自体の利ザヤは薄いとされるため、固定にするプレミアム分を考慮すると一般的には変動金利と思料。

資金調達②:モーゲージ債を担保に借入

②についても、そもそも「レポ取引」と呼ばれる「債券を担保とする短期取引」では、金利は変動します。

(ちなみにFRBは資金供給する際、このレポ市場に資金を流すことで需給を調整します)

モーゲージREITの注意点・リスク:金利上昇に脆弱

このため金利が上昇すると、資金調達分の利息負担が増加し、収益の減少要因となります。

つまり、FRB利上げにより短期金利が上がると、モーゲージREITへの影響はネガティブです。

また、金利の上昇により、モーゲージ債の価格自体が通常の債券より下がる性質ゆえ、ダブルでネガティブ

※当該性質は、「モーゲージ債とは、わかりやすく解説します。」にて詳述。

モーゲージ債(MBS)自体は安全とされている

尚、モーゲージ債(MBS)これ自体は関連記事でも述べた通り、政府系金融機関が発行体であることから安全とされています。

例えば、「iシェアーズ 米国 MBS ETF【MBB】」というモーゲージ債ETFがありますが、下図の通りリーマンショック時も堅調です。

MBB株価推移(2007年3月~2020年1月)

ただ、期間中に大きな利上げは行われていないため、あくまで低金利下での実績に留まります。

本格的な金利上昇局面では、モーゲージ債自体も下落が予想されます。

モーゲージREITの特徴・注意点・リスクまとめ

モーゲージREITは、以下特徴に集約されます。

  1. レバレッジをかけているため、高配当
  2. レバレッジをかけているがゆえ、調達金利上昇に弱い
  3. 投資対象がモーゲージ債ゆえ、金利上昇に弱い

よって、高配当は魅惑的ながら、モーゲージREITへのポジション偏在は避けた方が好ましいと思います。

私が投資するなら、あくまでポートフォリオの3%以下にします。

以上、ご参考になりましたら幸いです。

Best wishes to everyone!

モーゲージ債とは何かについて、以下記事をご参考に供します。

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公開日:2020年1月22日