J-REITは絶好調なるも、特段の割高感は見られず

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絶好調で高利回りのJリートについて、オフィス状況については以下記事で述べた通りです。

今回は、以下の観点から状況を見てみましょう。

以下は一般社団法人不動産証券化協会（ARES）から筆者集計の以下５データの推移です。

Jリートの平均分配利回り4.28%に対し、直近2019年6月における分配利回りは3.86%と平均分配利回りを下回り、分配利回りの観点からは「若干の割高感」が見られます。

一方、長期金利とJ-REITの利回り差（スプレッド）は、過去平均3.74%に対し、直近4.03%と平均スプレッドを上回り、長期金利とのスプレッドの観点からは「若干の割安感」が見られます。

更にJリートの分配利回り自体は3～6％程度の範囲で推移してきたことがわかります。

以下はJリートのNAV倍率推移です。尚、NAV倍率とは、株式におけるPBRと同義で、時価総額が純資産の何倍かを示す指標です。

NAV倍率は上表の通り、2017年から上昇中も、直近2019年6月においては1.1倍と依然として平均NAV倍率1.12倍を微妙に下回っており、NAV倍率上は微妙ながら割安感が見られます。

こちらは別途関連記事でも述べた通り、以下は三鬼商事の東京ビジネス地区（都心5区/千代田・中央・港・新宿・渋谷区）における賃料と空室率のデータを集計したものです。

2019年5月の空室率は1.64%と過去10年間で最低の数値となっており、東京都心のオフィスは目下活況を呈しています。

平均賃料も2008年8月の22,901円の頂点に、緩やかに下落、2013年12月の16,207円を底（下落率30%）に緩やかに上昇し、64か月連続の前月比上昇と絶好調であり、Jリートの堅調さを下支えしている良好な外部環境と言えます。

まとめ

以上各種データを確認しましたが、

ということで各指標まちまちの結果であり、あまり一方向に振れている感は指標面ではありません。

日本株に比べると、ここ数年の下落局面でも、かなりの底堅さを見せてきたJリート。私も分配利回り６％超えのJリートを一定数保有しているので、今後の動向が気になるところです。

Jリートについては逐次定点観測を続けていきたいと思います。

ご参考になりましたら幸いです。

Best wishes to everyone!

以下リートに関する記事です。米国リートも魅力的な投資対象ではありますし、私も投資しています。