【高配当】好調なJリート、背景に空前の低い空室率と堅調な賃料推移

1. スターツプロシード投資法人
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5. Oneリート投資法人
6. タカラレーベン不動産投資法人
7. インヴィンシブル投資法人
8. サムティレジデンシャル投資法人
9. トーセイ・リート投資法人

 

三菱サラリーマンは上述Jリートを保有しています。昨今あまりに好調すぎるJリート。好調すぎると少々おっかないので現在の外部環境を確認しておきます。

 

なお、リーマンショックにおいても賃料の最大下落率は３０％に留まるなど、賃料の下方硬直性が確認できた結果となりました。

好調なJリート、背景には空前の空室率の低さと堅調な賃料推移

Jリート（東証REIT指数）とTOPIXの価格推移ですが、下図の通りJリートは堅調な推移を見せています。（東証REIT指数の基準日2003年3月31日＝1,000）

 

実際に投資時期は異なるものの、三菱サラリーマンのポートフォリオの中においても、全てのJリート銘柄が好調であり、好調すぎるとやや警戒します。

 

あまりに好調すぎると少々気持ち悪い部分もあるので、Jリートをめぐる外部環境を確認しておきましょう。

 

そもそもリートとは、「投資対象である不動産の賃料収入を源泉とする利益からの分配金」を享受する権利を間接的に購入するようなものです。

 

ですから、その空室率と賃料そのものは、賃料収入を語る上で非常に大きな要素ですね。

 

では、そのJリートの空室率と賃料の推移を確認しておきましょう。

東京都心５区における賃料と空室率の推移

以下は三鬼商事の東京ビジネス地区（都心5区/千代田・中央・港・新宿・渋谷区）における賃料と空室率のデータを集計したものです。

上表の通り、リーマンショック後に10%近傍まで上昇した空室率は、2013年から低下の一途をたどっています。

 

2019年5月の空室率は1.64%と過去10年間で最低の数値となっており、東京都心のオフィスは目下活況を呈していますね。

 

平均賃料も2008年8月の22,901円の頂点に、緩やかに下落、2013年12月の16,207円を底（下落率30%）に緩やかに上昇し、64か月連続の前月比上昇と絶好調です。

 

やはり特筆すべきは、リーマンショックなどの金融危機が起きても、最大下落率は30%程度に留まり、賃料の低下は株価に比べて非常に緩やかであることが数字上もわかります。

 

不動産の賃貸においては、そもそも複数年の契約期間にわたって、好不況に関わらず賃料を所有者に支払う契約上の義務があります。

 

そのため、リートの賃料は株式などに比べて景気の変動に比較的左右されにくいと言われていますが、グラフはまさにそれを示現していますね。

まとめ

東京ビジネス地区に限っては、現在以下２事象が確認できます。

 

1. 低い空室率
2. 堅調な賃料

 

空室率が低いということは、限られた固定資産の中での稼働率が高いわけですから、利益を押し上げます。賃料の上昇はそのままJリート分配金の源泉になります。

 

これら外部環境が追い風となり、Jリートの分配金の上昇および投資口価格の上昇となっていると考えられます。

 

ここ２年間ほどは、株式市場が下落した際も非常に底堅い動きを見せたのがJリートでした。

 

一方、ここまで低い空室率となると、そろそろ天井が近いのかと勘ぐってしまうほどです。

 

果たして次の大きな弱気相場が訪れた際に、Jリートがどのような値動きを見せ、分配金の低下がどの程度になるのかは非常に気になるところですので、引続き外部環境はウォッチしていきたいと思います。

 

Best wishes to everyone!