【不動産の出口戦略】家賃負担を3年住んでも実質ゼロにするには

四大固定費の中でも最大費用の住宅をいかに落とすか

世の中には四大固定費なるものが存在します。

固定費BIG4

1.住宅

2.自動車

3.保険

4.通信

中でも一番大きな割合を占めるのは間違いなく「住宅」でしょう。ちなみに弊ブログでは保険は個別事情によりますが、基本的には必要なしとのスタンスです。

>>関連記事:生命保険に入る必要があるか、その考え方

不動産は買い方や立地など少し気を付けるだけで数百万円単位で資産形成に影響を及ぼしますから、どうせ住むなら資産形成に寄与するような物件が良いですよね。

手前みそで恐縮ですが、三菱サラリーマンは2016年に3000万円強で取得した自家用不動産が、2019年に3000万円台半ばで売却できました。

諸費用(仲介手数料・不動産登記など)を控除しても約3年間の家賃が実質負担ゼロということです。

住宅ローン控除もありますから、その節税効果も勘案すると恩恵は更に増えます。

不動産購入の際に気を付けるべきポイント

読者の方々の中にも不動産を購入することを考えている方もいらっしゃると思うので、私が不動産を購入する際に気を付けたことを以下記し、ご参考に供します。

不動産購入の際のポイント
・買うことばかり考えず、必ず出口戦略(売れるもの)を考えておく

余程明確な「ここに生涯住む」というプランがない限り、「いずれ売る」という目線を持ちつつ不動産を選ぶということです。

私が不動産を自家用に購入する際に気をつけたことは以下の点。

  1. 築浅
  2. 駅近(徒歩3分以内が理想)
  3. オフィス街へのアクセス(直通30分以内)

いずれも出口戦略と密接に関わってきます。

①築浅

新築は候補から外しました。新築は買った瞬間に新築プレミアムが剥落して一般的には価値がすぐ下がります。

古い物件で満足度が下がるのは本末転倒なので、古い物件も外します。この辺は価値観次第です。

よって、私は築2年の築浅物件にしました。これなら3年住んでも築5年なので、実際売る時も築浅物件の範囲内だったので好適だったと言えます。

ちなみに築年数だけに着目せず、必ず現地で外壁や共用部を確認しましょう。たとえ築15年であっても管理会社や清掃がしっかりしていて、保守管理が行き届いていれば実質築10年程度のような物件もあります。

保守管理が行き届いた築15年は、ずさんな保守管理の築10年に勝ります。それだけ物件のメンテナンスというのは重要です。

②駅近(徒歩3分以内が理想)

私は生涯を通して3か月以上という期間幅に絞ると、今まで10ほどの物件に住んだことがあります。(東京・神奈川・名古屋・大阪・北海道・北京・上海)

神奈川の日吉に一時期住んでいましたが、その物件は東急東横線・日吉駅から徒歩18分でした。目黒にも一時期住んでいましたが、徒歩5分でした。

その差は歴然で、両物件とも住んでみて感じたのは、やはり駅に近いに越したことはありません。例えば何か忘れ物をしたことを駅についてから気づいた時にまた18分かけて戻って帰ってくるともうそれだけで40分近く費消します。

些細なことですが積み重なると大きい。都心で物件の出口戦略を考えるのであれば出来るだけ駅に近い方が流動性は極端に高まります。

流動性が高いということは、それだけ引き合いの数も多いので強気の価格設定もしやすいと言えるでしょう。

私は結局駅から徒歩1分の物件としました。

これ住んでみるとわかりますけど、めちゃくちゃ満足度・快適度が高いです。雨降ってようが雪降ってようがもはや傘いりませんし、寒くて薄着だとしても走れば一瞬で駅構内です。

都心で駅から徒歩1分というのはそれだけで大きな価値を持ちます。

③オフィス街へのアクセス(直通30分以内が理想)

都心になぜ人口が多いかと言えば、直接的にはやはり東京に本社を構える企業が多く、オフィスも相応に多くあり、そこへ通う人が多いことが一因なのは間違いありません。

企業が急に大挙して別の地に移ることは普通は考えづらいでしょう。

丸の内(大手町)・品川・新宿などのオフィス街に直通で30分以内に行ける立地というのは、通勤に便利なので継続的な需要が見込めます。

職住近接の方がサラリーマンにとっては絶対楽です。同僚などを見ていると、経済的に余裕のある世帯は直通30分以内に居を構えることが多いです。

私は直通30分のところにしました。

まとめ

もう一度まとめますと、気を付けたポイントは以下3点です。

不動産購入で気を付けたポイント
  1. 築浅
  2. 駅近(徒歩3分以内が理想)
  3. オフィス街へのアクセス(直通30分以内)

去年末あたりから不動産市況が悪化などのニュースが飛び交い、更に不動産仲介会社からも値下げを勧められました。

しかし上述した3条件を揃えた物件なら、一切値下げして売り急ぐことは考える必要はないと思いました。

ここでまず注意すべきは、「不動産仲介会社」の動機を考えることです。彼らは「高く売りたい」と言う点においては、売主と利害が一致しています。

なぜなら高く売れた方が、彼らの収入である仲介手数料も高くなるからです。一方でもう1つ動機がありますよね。「早く売りたい」ということですよね。

そこは売主としてしっかり認識しておく必要があります。物件に自信があれば売り急いで値下げする必要はありません。

結局値下げする必要はなく売却できたので、大きく間違っていることはなかったと思います。

株式と同様、不動産も市況にあまり左右されずに価値を出せるものを保有することが、結局報いてくれるのではないかと思います。

ご参考になりましたら幸いです。

Best wishes to everyone!

>>関連記事:【永久保存版】不動産を選ぶ際のチェックポイント10選

公開日:2019年3月5日

コメント

  1. ねねおパパ より:

    素晴らしいですね。38歳子供2人サラリーマンです。

    いちおう、私も出口を考えて駅近中古戸建を購入しましたが、子供が育った後の事を考えてました。

    私も若い頃に都心にマンションを買って、売っていればと思いました。

  2. h鈴 より:

    全ての記事と戦略が素晴らしいです。心酔している鈴木Hです。
    さて、前回のマンションの出口を見据えた選び方、売り方は完ぺきだったと分かったのですが、新居は、どの街にされたのですか。スペックはどう変更されたとか、プライバシーにかかわらない範囲で教えていただけると幸いです。
     さしでがましいのですが、マンションの市況全体が上がってしまうと、売って儲けが出ても、株と違って、次に住むために買うマンションも割高になっているので、そうは実質儲かっていないのでは。
     また、技術的に、マンションの転売は、先売り後買い、先買い・つなぎローン・後売りがありますが、本やネット記事では、転売でいくら儲かったという話しか載っていず、そこを具体的にそうすればよいのかが載っていません。叡智を持つ三菱様は、どうされたのでしょうか、よろしくご教授していただければ幸いです。