【不動産の出口戦略】家賃負担を３年住んでも実質ゼロ以上にするには

本記事は、都内に住んでいた時期のお話です。

 

いかにして３年間にわたって家賃負担ゼロ以上に至ったかを記しています。住居費は経済的自由を達成するためにも重要な部分ですね。

四大固定費の中でも最大費用の住宅をいかに最適化するか

世の中には四大固定費なるものが存在します。

 

 

中でも一番大きな割合を占めるのは間違いなく「住宅」でしょう。ちなみに弊ブログでは保険は個別事情によりますが、基本的には必要なしとのスタンスです。

 

不動産は買い方や立地など少し気を付けるだけで数百万円単位で資産形成に影響を及ぼしますから、どうせ住むなら資産形成に寄与するような物件が良いですよね。

 

私は取得した自家用不動産が、それなりの値段で売却できました。

 

諸費用（仲介手数料・不動産登記など）を控除しても約３年間の家賃が実質負担ゼロということです。

 

住宅ローン控除もありますから、その節税効果も勘案すると恩恵は更に増えます。

不動産購入の際に気を付けるべきポイント

読者の方々の中にも不動産を購入することを考えている方もいらっしゃると思うので、私が不動産を購入する際に気を付けたことを以下記し、ご参考に供します。

 

 

余程明確な「ここに生涯住む」というプランがない限り、「いずれ売る」という目線を持ちつつ不動産を選ぶということです。

 

私が不動産を自家用に購入する際に気をつけたことは以下の点。

 

1. 築浅
2. 駅近（徒歩3分以内が理想）
3. オフィス街へのアクセス（直通30分以内）

 

いずれも出口戦略と密接に関わってきます。

 

①築浅

新築は候補から外しました。新築は買った瞬間に新築プレミアムが剥落して一般的には価値がすぐ下がります。

 

古い物件で満足度が下がるのは本末転倒なので、古い物件も外します。この辺は価値観次第です。

 

よって、私は築２年の築浅物件にしました。これなら３年住んでも築５年なので、実際売る時も築浅物件の範囲内だったので好適だったと言えます。

 

ちなみに築年数だけに着目せず、必ず現地で外壁や共用部・ゴミ捨て場などを確認しましょう。たとえ築１５年であっても管理会社や清掃がしっかりしていて、保守管理が行き届いていれば実質築１０年程度のような物件もあります。

 

保守管理が行き届いた築１５年は、ずさんな保守管理の築１０年に勝ります。それだけ物件のメンテナンスというのは重要です。

 

②駅近（徒歩３分以内が理想）

私は生涯を通して３か月以上という期間幅に絞ると、今まで１０ほどの物件に住んだことがあります。

 

神奈川の日吉に一時期住んでいましたが、その物件は東急東横線・日吉駅から徒歩１８分でした。都内にも一時期住んでいましたが、徒歩５分でした。

 

その差は歴然で、両物件とも住んでみて感じたのは、やはり駅に近いに越したことはありません。例えば何か忘れ物をしたことを駅についてから気づいた時にまた１８分かけて戻って帰ってくるともうそれだけで４０分近く消費します。

 

些細なことですが積み重なると大きい。都心で物件の出口戦略を考えるのであれば出来るだけ駅に近い方が流動性は極端に高まります。

 

流動性が高いということは、それだけ引き合いの数も多いので強気の価格設定もしやすいと言えるでしょう。

 

私は結局、駅から徒歩１分の物件としました。

 

これ住んでみるとわかりますけど、めちゃくちゃ満足度・快適度が高いです。雨降ってようが雪降ってようがもはや傘いりませんし、寒くて薄着だとしても走れば一瞬で駅構内です。

 

都心で駅から徒歩１分というのはそれだけで大きな価値を持ちます。

 

③オフィス街へのアクセス（直通３０分以内が理想）

（この段落はコロナ前のお話です）

 

都心になぜ人口が多いかと言えば、直接的にはやはり東京に本社を構える企業が多く、オフィスも相応に多くあり、そこへ通う人が多いことが一因なのは間違いありません。

 

企業が急に大挙して別の地に移ることは普通は考えづらいでしょう。

 

丸の内（大手町）・品川・新宿などのオフィス街に直通で３０分以内に行ける立地というのは、通勤に便利なので継続的な需要が見込めます。

 

職住近接の方がサラリーマンにとっては絶対楽です。同僚などを見ていると、経済的に余裕のある世帯は直通３０分以内に居を構えることが多いです。

 

私は直通３０分程度のところにしました。

まとめ

もう一度まとめますと、気を付けたポイントは以下３点です。

 

 

売却時期には、ちょうど不動産市況が悪化などのニュースが飛び交い、更に不動産仲介会社からも値下げを勧められました。

 

しかし上述した３条件を揃えた物件なら、一切値下げして売り急ぐことは考える必要はないと思いました。

 

ここでまず注意すべきは、「不動産仲介会社」の動機を考えることです。彼らは「高く売りたい」と言う点においては、売主と利害が一致しています。

 

なぜなら高く売れた方が、彼らの収入である仲介手数料も高くなるからです。一方でもう１つ動機がありますよね。「早く売りたい」ということですよね。

 

そこは売主としてしっかり認識しておく必要があります。物件に自信があれば売り急いで値下げする必要はありません。

 

結局値下げする必要はなく売却できたので、大きく間違っていることはなかったと思います。

 

株式と同様、不動産も市況にあまり左右されずに価値を出せるものを保有することが、結局報いてくれるのではないかと思います。

 

ご参考になりましたら幸いです。

 

Best wishes to everyone!

 

 

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